Lorsque vous achetez un bien immobilier pour investissement locatif avec un locataire en place, il est nécessaire que l’acte notarié stipule le nom du locataire, le montant du loyers, ainsi que la dette locative. Ainsi, l’investisseur pourra acquérir le bien en connaissance de cause.
Il est certain que l’existence d’un impayé conduira à faire baisser la valeur du bien dont l’importance de la réduction variera notamment en fonction du montant de la dette locative.
Dans une telle situation, la Cour d’appel d’Aix-en Provence a récemment (décision du 7 avril 2021)* considéré qu’il existait un dol dès lors qu’une situation d’impayés avait été dissimulée par le vendeur et l’agence immobilière. Ce préjudice est considérée par la Cour d’appel comme une « perte de chance de renoncer à l’achat ou d’acquérir à un prix moindre »**.
Dans cette affaire, le préjudice est estimée par la Cour d’appel à 10.000 € (pour un bien immobilier d’une valeur de 100.000 €). Il est à noter que ni le vendeur, ni l’agence immobilière n’avait donné suite à une tentative d’une discussion amiable initiée par l’acquéreur préalablement à la saisine de la Justice.
Cette décision confirme que la dissimulation d’informations significatives lors d’une transaction immobilière est susceptible d’engendrer un préjudice indemnisable.
*Source : Doctrine.fr
**Pour ceux qui souhaitent en savoir plus sur la notion de la « perte de chance » et sa valorisation, vous pouvez vous référer notamment à un ouvrage dont je suis co-auteur « La perte de chance, concept et méthodes de valorisation » publié en Mars 2020 par la Compagnie nationale des experts-comptables de Justice. Il est à noter que cet ouvrage n’est pas spécifique aux préjudices immobiliers.
Philippe CAMPOS.
Commentaires récents