Guerre en Ukraine et l’immobilier en France

La situation actuelle peut conduire à s’interroger sur les effets de la crise actuelle sur l’immobilier. Personne ne peut savoir les effets durables sur l’immobilier puisque l’évolution de la situation géopolitique reste dans l’incertitude. Nous pouvons toutefois anticiper quelques évolutions envisageables.

L’incertitude est grande aujourd’hui, mais plusieurs scénarios sont envisageables. Quelques éléments de réflexion :

• L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge. Toutefois, une situation de guerre conduit à réduire à néant sa valeur dans les lieux du conflit (quid des transactions immobilières en Ukraine ?). Il n’y a pas de guerre en France actuellement, mais l’inquiétude est grande chez les Français. Cette inquiétude pourrait conduire certains à limiter ou reporter les projets d’investissements immobiliers. Ce postulat pourrait conduire à entraîner une baisse des prix.

• L’économie est aujourd’hui mondialisée. Les sanctions économiques des pays occidentaux conduisent également à observer une hausse des prix des produits en provenance d’Ukraine et de Russie (Gaz, Pétrole, Blé, Acier, etc.). Ces augmentations conduisent à augmenter sensiblement le coût de production de nombreuses industries. Les coûts de rénovation de l’immobilier pourraient aussi augmenter sensiblement dans les prochains mois.

• De nombreuses banques Françaises sont exposées à l’économie Russe et Ukrainienne. Les pertes qu’ils vont probablement supporter pourraient conduire à augmenter leurs marges en France pour limiter les dégâts, notamment lorsqu’ils prêteront aux investisseurs immobiliers (hausse des taux d’emprunts et frais associés).

• L’Etat va devoir financer de nombreuses dépenses non anticipées (compensation du coût de l’électricité ou du gaz par exemple, hausse des dépenses militaires, etc.). Il est possible que la fiscalité immobilière soit l’une des premières victimes du besoin de financement de l’Etat…

• Les risques géopolitiques conduisent à augmenter les taux d’emprunts des états. En France, l’OAT 10 ans est une référence significative. Les emprunts d’Etat sont annonciateurs de l’évolution du taux des emprunts immobiliers. La tendance observée actuellement n’est pas très rassurante sur ce sujet (cf. graphique ci-dessous). La hausse des taux d’intérêt conduit généralement à observer une baisse de l’immobilier.

Ces hypothèses décrites ci-dessus restent de simples conjectures, mais les données de marché rendent celles-ci probables. Un arrêt soudain de la guerre en Ukraine conduirait à nuancer ces hypothèses. Inversement, une poursuite des hostilités ou une extension du conflit pourrait conduire à amplifier ces phénomènes envisageables.